Negara merupakan pemegang hak kekuasaan tertinggi atas bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan yang terkandung di dalamnya, yang dikenal dengan Hak Menguasai Negara (“HMN”).
Oleh karenanya negara berwenang untuk:
(1) mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa;
(2) menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, dan ruang angkasa; dan
(3) mengatur hubungan hukum antara orang dan perbuatan-perbuatan hukum terkait bumi, air dan ruang angkasa.
SUBYEK HUKUM HAK ATAS TANAH
Subyek hukum yang dapat memperoleh hak atas tanah adalah Warga Negara Indonesia, Badan Hukum Indonesia, Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing.
Warga Negara Indonesia diperkenankan memiliki tanah dengan Hak Milik yang merupakan hak terkuat, terpenuh, tidak memiliki jangka waktu, dan berlaku turun temurun.
Badan Hukum Indonesia prinsipnya tidak diperkenankan menguasai tanah dengan hak milik. Badan Hukum Indonesia hanya dapat menguasai tanah dengan Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha atau Hak Pakai.
Namun secara limitatif, dimungkinkan adanya perlakuan khusus bagi badan hukum tertentu untuk memiliki tanah dengan hak milik. Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 memperbolehkan adanya pengecualian bagi badan hukum tertentu untuk menguasai tanah dengan hak milik, seperti bank negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (sesuai ketetapan pemerintah dengan syarat-syarat khusus).
Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing (yang memiliki perwakilan di Indonesia) hanya diperkenankan menguasai tanah dengan Hak Pakai.
Warga Negara Asing atau Badan Hukum Asing yang ternyata memperoleh tanah dengan hak milik, hak guna bangunan, atau hak guna usaha (karena peristiwa dan kondisi tertentu seperti pewarisan, peralihan hak, dll) maka dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak-pihak yang berhak dan memenuhi syarat.
PENGUASAAN TANAH OLEH BADAN HUKUM
Badan Hukum Indonesia dapat menguasai tanah dengan hak tertentu dan untuk jangka waktu tertentu. Negara dapat memberikan hak atas tanah kepada badan hukum dengan mempertimbangkan bidang usaha atau kegiatannya antara lain:
1. Hak Guna Bangunan (“HGB”)
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya (baik tanah yang dikuasai langsung oleh negara, tanah hak pengelolaan atau tanah milik perorangan).
HGB atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbaharui.
Sementara HGB atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang, dan dapat diperbaharui berdasarkan kesepakatan para pihak dengan Akta Pemberian Hak Guna Bangunan yang dibuat dihadapan PPAT.
Setiap pemberian, perpanjangan dan pembaharuan HGB wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
HGB dapat dialihkan kepada pihak lain dengan proses jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal (inbreng), hibah dan pewarisan. Peralihan HGB dilakukan dengan akta yang dibuat dihadapan PPAT dan wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
2. Hak Guna Usaha (“HGU”)
HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, khusus dipergunakan untuk kegiatan pertanian, perkebunan, perikanan atau peternakan.
Prakteknya perolehan HGU dapat berasal dari tanah negara, tanah hak, tanah ulayat, kawasan hutan negara, dan hak pengelolaan transmigrasi.
Dalam hal tanah yang akan dimohonkan HGU dalam penguasan pihak lain (berupa tanah hak milik perorangan, hak atas tanah atas nama badan hukum lain maupun kepemilikan bersama), maka pihak yang namanya tercatat dalam sertipikat harus terlebih dahulu melepaskan haknya (melalui akta pelepasan hak yang dibuat dihadapan notaris), untuk kemudian menjadi tanah negara.
Untuk itu, pihak yang mengajukan permohonan atas HGU harus memberikan ganti rugi kepada pemilik yang melepaskan haknya tersebut (berdasarkan kesepakatan para pihak).
Berikut beberapa hal yang harus dilakukan sebelum mengajukan permohonan HGU:
a. Tanah Ulayat
Dalam hal tanah yang dimohonkan HGU adalah tanah hak ulayat, maka pihak yang akan mengajukan HGU harus memperoleh persetujuan tertulis dari masyarakat hukum adat setempat.
b. Kawasan Hutan
Dalam hal tanah yang akan dimohonkan HGU merupakan tanah negara yang masuk dalam kawasan hutan, maka tanah tersebut harus dikeluarkan dahulu dari statusnya sebagai kawasan hutan.
c. Hak Pengelolaan Transmigrasi
Dalam hal tanah yang dimohonkan termasuk hak pengelolaan transmigrasi, maka pemohon HGU harus minta ijin tertulis terlebih dahulu dari Kementerian Transmigrasi (apabila terhadap tanah tersebut belum terbit Sertipikat Hak Milik).
Apabila terhadap tanah tersebut sudah terbit Sertipikat Hak Milik, maka pihak yang namanya tercatat sebagai pemilik dan pemegang hak harus melakukan pelepasan hak sehingga akan menjadi tanah negara (melalui pembuatan akta pelepasan hak dihadapan notaris).
HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun, dan diperbaharui untuk 35 tahun.
Luas minimum HGU yang dapat diberikan adalah 5 hektar. Luas HGU maksimum yang dapat diberikan kepada perorangan adalah 25 hektar. Luas maksimum HGU yang dapat diberikan kepada Badan Hukum Indonesia ditetapkan oleh Menteri.
Berikut beberapa instansi yang berwenang memberikan HGU berdasarkan luas bidang tanah yang akan diajukan permohonan HGU, yaitu:
a. Kepala Kantor Pertanahan (untuk luas hingga 25 hektar)
b. Kepala Kantor Wilayah (untuk luas antara 25 – 250 hektar)
c. Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (untuk luas lebih dari 250 hektar)
Tahapan proses pemberian HGU antara lain:
a. Pengukuran Bidang Tanah
Pengukuran dilakukan oleh petugas ukur BPN dengan hasil pengukuran bidang tanah berupa peta bidang tanah.
b. Permohonan Hak
Pemohon melengkapi data fisik dan data yuridis.
c. Pemeriksaan Tanah
Panitia B (dengan bantuan Camat/Lurah/Tokoh Masyarakat Hukum Adat sebagai Pembantu Panitia B) melakukan pemeriksaan formal atas data fisik dan data yuridis, pemeriksaan berkas, penelitian status dan riwayat tanah, peninjauan fisik, penelitian usia tanaman, memeriksa kesesuaian data dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan rencana pembangunan daerah, membuat berita acara pemeriksaan lapangan, melakukan sidang Panitia B, dan memberikan pendapat atas permohonan HGU.
d. Penetapan Hak
e. Pendaftaran Hak
HGU dapat dialihkan kepada pihak lain dengan proses jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal (inbreng), hibah dan pewarisan. Peralihan HGU dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
3. Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk mempergunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik perorangan.
Hak Pakai atas tanah yang dikuasai negara atau tanah hak pengelolaan di bawah kementerian tertentu diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanah dipergunakan untuk kepentingan tertentu, dan dapat diperbaharui.
Hak Pakai atas tanah hak milik perorangan diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, namun dapat diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan.
Hak pakai dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal (inbreng), hibah dan pewarisan. Peralihan Hak Pakai dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
Hak pakai atas tanah negara hanya hanya dapat dialihkan jika memperoleh ijin pejabat yang berwenang. Hak pakai atas tanah pengelolaan hanya diberikan dan dapat dialihkan atas persetujuan kementerian pemegang hak pengelolaannya. Hak pakai atas tanah milik perorangan hanya dapat dialihkan jika dimungkinkan dalam perjanjian pemberian hak pakai.
Demikian beberapa hak atas tanah yang dapat diberikan kepada badan hukum di Indonesia.
Dhyah Madya Ruth SN, SH, M.Kn
Notaris & PPAT
Referensi:
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah
Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 2017 tentang Pengaturan dan Tata Cara Penetapan Hak Guna Usaha